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Holding inmobiliaria: separar los inmuebles del negocio operativo
En muchísimas empresas, el activo más valioso —la nave, el local, los pisos— está dentro de la misma sociedad que contrata, factura y responde de sus deudas. Sacarlo de ahí es una de las razones más sólidas para crear una estructura, y también una de las que más reglas específicas exige, porque el ladrillo tiene fiscalidad propia.
El diseño habitual
Una sociedad patrimonial dependiente de la matriz, titular de los inmuebles, que los arrienda a las sociedades operativas a precio de mercado. El activo queda fuera del alcance de los acreedores de la operativa, la renta del alquiler es gasto deducible abajo e ingreso arriba, y el grupo mantiene el control sobre un patrimonio que suele ser el más difícil de reponer.
Los cuatro puntos técnicos
- Arrendamiento como actividad económica. En el Impuesto sobre Sociedades se exige, como mínimo, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa dedicada a su gestión, requisito que se valora también en el ámbito del grupo. Sin él, los inmuebles son activos no afectos.
- Riesgo de entidad patrimonial. Si el peso inmobiliario no afecto supera el umbral, la sociedad —o incluso la matriz— cae del lado equivocado, con pérdida de ventajas.
- Artículo 314 LMV. La futura transmisión de las participaciones de una sociedad con predominio inmobiliario puede quedar sujeta a ITP si se aprecia finalidad elusoria.
- IVA e ITP en la aportación. Meter un inmueble en una sociedad tiene consecuencias distintas según el transmitente, el tipo de inmueble y si cabe renuncia a la exención de IVA. Hay que analizarlo antes.
Cómo se coloca el inmueble
Escisión o segregación de la actividad, dejando el inmueble en la sociedad original que pasa a ser patrimonial. Aportación del inmueble a una sociedad nueva, con el análisis previo de IVA e ITP. O mantenerlo donde está y separar en cambio la actividad, que a menudo es la solución más limpia y la más barata. Cuál conviene depende de dónde esté el inmueble hoy y de qué contingencias arrastre cada sociedad.
El alquiler intragrupo
Es una operación vinculada y debe fijarse a valor de mercado, con contrato escrito, duración, revisión de renta y reparto de gastos. Un alquiler simbólico o desproporcionado es un ajuste seguro. Y conviene recordar que el arrendamiento de local de negocio está sujeto y no exento de IVA, con las obligaciones de facturación y declaración que ello conlleva.
Cuando el inmueble es la vivienda del socio
La respuesta corta es que casi nunca conviene. La vivienda habitual dentro de una sociedad pierde ventajas fiscales propias, obliga a un alquiler a mercado o genera imputación, complica la sucesión y no aporta protección frente a las responsabilidades que alcanzan al socio. La protección de la vivienda familiar se articula por otras vías.
Esta página describe el marco general vigente en España y no sustituye al análisis del caso concreto. La normativa mercantil y tributaria, su desarrollo reglamentario y la doctrina administrativa cambian con frecuencia, y existen especialidades autonómicas y forales que pueden alterar por completo el resultado de una reestructuración. Antes de ejecutar cualquier operación conviene verificar la redacción vigente de las normas citadas. Consúltenos su caso.
Sobre la holding inmobiliaria
Solo tengo una nave. ¿Necesito una sociedad para ella?
No siempre. Con un único inmueble puede ser suficiente y más barato dejarlo donde está y sacar en cambio la actividad, o incluso mantenerlo en la matriz si eso no compromete su calificación. Crear una sociedad más solo por un inmueble añade coste anual, así que la decisión se toma comparando ese coste con el riesgo real que se quiere aislar.
¿Puedo pasar los inmuebles a la sociedad sin pagar impuestos?
Depende de cómo se haga. Dentro de una operación de reestructuración acogida al régimen especial —una escisión o una aportación de rama de actividad— la fiscalidad es muy favorable. Una aportación aislada de un inmueble, en cambio, tiene su propio tratamiento en IVA o en ITP según el caso, y puede suponer un coste relevante. El análisis previo aquí es imprescindible.
¿Cómo fijo el alquiler a mi propia sociedad?
Con referencias de mercado documentadas: ofertas comparables de la zona, informes de portales especializados o, cuando el importe es relevante, una valoración de rentas por experto. Debe formalizarse en contrato, facturarse con su IVA cuando proceda y recogerse en la documentación de operaciones vinculadas. Es de las operaciones internas que más se comprueban.
¿Le encaja una holding en su caso? Se lo decimos por escrito
Cuéntenos qué sociedades tiene hoy, quiénes son los socios y qué quiere conseguir. Le devolvemos un primer diagnóstico con la estructura que recomendamos, la vía fiscal aplicable, los riesgos que vemos, la documentación probatoria que haría falta y el presupuesto cerrado del proyecto. Sin coste y sin compromiso, en menos de 24 horas laborables.